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  • Venta de Hipoteca Bancaria (Wrap-Around Mortgage Sale)

    La mejor manera de vender una propiedad RÁPIDAMENTE, donde la propiedad tiene cierta plusvalía (por lo general, 20% o más), es a través de una Venta de Préstamo Hipotecario. Esta es una combinación de Sesion de Prestamo Hipotecario y Financiamiento Dueño a Dueño en el cual se crea un nuevo préstamo para el comprador, generalmente con un saldo más alto y un pago mensual que el del préstamo subyacente existente.

    Ejemplo de venta de hipoteca Bancaria

    – Valor actual de propiedad evaluada: $220,000

    – Pago de préstamos existentes:

    – Precio de venta: $230,000

    – Nuevo préstamo: $15,000 en mora, saldo de $215,000, tasa de interés: a negociar

    En este ejemplo, la propiedad se vende a un precio superior al crear un préstamo que se ajusta al préstamo subyacente existente. Debido a que la propiedad se vende con financiamiento, generalmente se venderá MÁS RÁPIDO y a un PRECIO PREMIUM. Los términos exactos, que incluyen la tasa de interés y el pago mensual, se negocian con el comprador.

    En general, las propiedades vendidas con financiamiento exigirán tasas de interés Premium (2-6%) por encima de lo que ofrecen las instituciones de crédito (a aquellas que realmente pueden obtener préstamos). La mayor parte o la totalidad del pago inicial se destinará a honorarios y costos de cierre.

    ComptoTuCasa.Cash puede administrar todo este proceso haciéndole un contrato para comprar su propiedad, creando el préstamo hipotecario integral y todo el papeleo necesario, y luego revende la propiedad a un comprador que desee hace una compra con financiamiento del propietario.

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    Ventajas y desventajas de la venta de hipoteca combinada

    La ventaja de vender una propiedad a través de una venta de hipotecaria combinada es que normalmente se venderá MÁS RÁPIDO e incluso a un precio de venta superior porque viene con financiamiento.

    La desventaja de vender una propiedad a través de una venta de hipotecaria combinada es que usted no obtiene ninguna de sus acciones (esta es la compensación por vender más rápido) o, si obtiene parte de la participación, está en la forma de pagos mensuales, y no en efectivo al momento del cierre (porque el efectivo al cierre se usa para pagar los costos de cierre y las tarifas). Además, el nombre del vendedor permanecerá en el préstamo subyacente que se redondea al comprador.
    Obviamente, para la mayoría de las personas preferirían vender RÁPIDO, a un PRECIO PREMIUM y obtener TODO EL DINERO por adelantado. Lamentablemente, no existen tales opciones, por lo que debe elegir entre las ventajas de vender utilizando las diversas opciones que figuran en este sitio web.

    Preguntas comunes sobre una venta de hipoteca bancaria>

    Pregunta: ¿Debería realizar los pagos hasta que se venda la propiedad?

    Pregunta: Preferiríamos ajustar los pagos de la hipoteca que estén vigentes. Si está atrasado, aún puede ser posible un ajuste, sin embargo, cuanto más retaso haya más deberá pagar el comprador para que el préstamo esté al día y es menos probable que se encuentre un comprador para comprar el préstamo.

    Además, a medida que el préstamo entra en cesación de pagos, se hace posible una ejecución hipotecaria.

    En general, si no puede mantener el préstamo, PODEMOS AYUDAR haciendo una venta corta en su propiedad. A menudo podemos comenzar un programa hipotecario de venta corta y envolvente (un PLAN COMBO) y si no se puede encontrar un comprador a tiempo para el programa hipotecario combinado, podemos recurrir a la venta corta para evitar una ejecución hipotecaria. Para más información contactenos

    Pregunta: ¿Hay otras alternativas para hacer una venta de hipoteca bancaria?

    Respuesta: En general, si una propiedad tiene poca o nada de plisvalia, la única forma de vender la propiedad es hacer una venta corta o una asignación de pago hipotecario. Si la propiedad tiene más del 30% de plusvalia, puede hacer una venta en efectivo o cualquiera de las otras opciones enumeradas en este sitio web. Si la propiedad se encuentra en el medio (entre 10-30% de participación), entonces una combinación ofrece grandes beneficios en términos de velocidad y facilidad.

    Pregunta: ¿Cuánto tiempo debe permanecer mi nombre en el préstamo subyacente?

    Respuesta: Hasta que el comprador finalmente vuelva a vender la casa o refinancie el préstamo. Si desea establecer un límite en el tiempo del préstamo que está cerrando, PUEDE poner un término final en el préstamo, haciendo que el préstamo expire después de 3, 4 o 5 años (o cualquier cantidad de tiempo que desee) en el cual el comprador deberá refinanciar.

    Pregunta: ¿Cómo afecta este programa mi crédito?

    Respuesta: Depende. Si se atrasa en hacer sus pagos y/o tiene un historial irregular de pagos, en el momento en que un comprador compra la propiedad, a través de una hipoteca combinada, sus pagos se actualizarán y, en general, esto mejorará su crédito.

    Para muchos vendedores, ya que los pagos se continúan haciendo mensualmente y de manera oportuna, su crédito continuará mejorando o se mantendrá sin cambios. Obviamente, si los pagos se retrasan o se pierden, su crédito se degradará.

    En la mayoría de los casos, aunque los préstamos subyacentes permanecen a su nombre, estos préstamos son tratados por las agencias de crédito como cuentas de efectivo neutral (una deuda con un crédito compensatorio). Verifique con su abogado autorizado, Contador público certificado, banquero hipotecario o asesor de confianza para ver cómo se manejará su situación en específico.

    La mejor manera de monitorear su crédito, por cierto, es hacer que una compañía de servicios de préstamos recolecte el pago del comprador y realice el pago al prestamista subyacente mientras envía al comprador tan bien como a usted, el vendedor, una declaración cada mes. Podemos organizar esto automáticamente como parte del cierre.

    Pregunta: Ganare dinero?

    Answer: En la mayoría de los casos, si la propiedad tiene poca plusvalia, el dueño de la propiedad no ganará dinero.

    En los casos en que la propiedad tiene una cantidad significativa de participación, el propietario puede recibir dinero mensualmente de la compañía de servicios de préstamos: una parte o la totalidad de la diferencia entre el pago de los préstamos subyacentes y el nuevo pago creado para el comprador.

    Pregunta: ¿Tendré que pagar algo?

    Respuesta: Dependiendo de la propiedad, la situación y los recursos del comprador, puede que el propietario tenga que pagar algunos costos de cierre, como puede que no.

    Uno de los grandes beneficios de este programa es que la mayoría de los costos de cierre, tarifas de asignación y comisiones (si corresponde) son pagados por el comprador.

    Además, generalmente la propiedad se vende tal cual está y las reparaciones, generalmente, son responsabilidad del comprador.

    Pregunta: ¿Cuánto tiempo lleva este proceso?

    Answer: ¡Normalmente de 2 a 10 semanas, pero podría ser menos de una semana! La mayor parte de este tiempo se usa para mostrar la propiedad a una lista de compradores que sabemos que están buscando propiedades, como la suya, que se ofrecen a la venta con financiamiento.

    Al igual que con cualquier venta, puede negociar la fecha de cierre con el comprador.

    Pregunta: ¿Cuáles son las probabilidades de éxito?

    Answer: ¡Buenas! Por supuesto, hay muchos factores que afectan las probabilidades de éxito – sobre todo, ¿alguien querría esta propiedad con este pago?

    Siempre ha sido cierto que ofrecer una propiedad con financiamiento, como se hace con una venta de hipoteca combinada, permite que un propietario venda una propiedad MÁS RÁPIDO y con un saldo de préstamo más alto que cualquier otro método de venta.

    Pregunta: ¿Qué pasa si el comprador deja de realizar los pagos?

    Respuesta: Si se atrasan los pagos, tiene derecho a realizar una ejecución hipotecaria en la propiedad y recuperarla. Sin embargo, en la mayoría de los casos sería preferible llamar al comprador (o dejar que la compañía que realiza el préstamo lo haga) y tratar de resolver la situación, diciéndole al comprador que regrese la propiedad utilizando una escritura en lugar, de tal manera que una ejecución hipotecaria (y la destrucción de su crédito) no es necesaria.

    En todos los casos, si hay problemas con el comprador, llame a ComproTuCasa.Cash y estaremos encantados de ayudar a resolver el problema y/o recuperar la propiedad para que podamos volver a venderla rápidamente.

    Pregunta: ¿Qué pasa si el comprador destruye la propiedad?

    Respuesta: La ventaja de VENDER una propiedad a través de una hipoteca combinada es que los compradores están realmente comprando la propiedad y no están alquilando. En la mayoría de los casos, los compradores se sienten orgullosos de la propiedad y se preocupan más por ella que los inquilinos.

    Además, estos compradores llevan su duramente ganado dinero al cierre cuando compran. Entonces, a diferencia de los inquilinos que simplemente están depositando un pequeño depósito, los compradores tienen mucho más en juego, en forma de pago inicial. Incluso pueden realizar mejoras sustanciales en la propiedad después de comprarla, como es el caso de muchos propietarios.

    Finalmente, si amenaza con ejecutar a un comprador, a menudo, puede negociar los términos bajo los cuales el comprador le devolverá la propiedad, a cambio de que los trate de manera más justa en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Por ejemplo, puede ofrecerles permitir que permanezcan en la propiedad durante tantos días adicionales a cambio de que limpien y vuelvan a preparar la propiedad para un nuevo comprador y devolviendo la propiedad a usted para que no tenga que anular una hipoteca.

    Independientemente de la condición de la propiedad, siempre se puede ofrecer a un nuevo comprador tal como está.

    Pregunta: ¿Qué sucede si tengo varios préstamos o derechos de retención contra mi propiedad?

    Respuesta: No hay problema. Todos los préstamos/derechos de retención contra una propiedad se pueden consolidar y asignar al comprador en el futuro. Si se utiliza una compañía de servicios de préstamos (ComproTuCasa.Cash puede arreglar esto), todos los préstamos subyacentes se pueden combinar automáticamente en una única cuenta nueva de préstamo y depósito en garantía a nombre del comprador.

    Pregunta: Si no puedo pagar esta propiedad, ¿debería declararme en bancarrota?

    Respuesta: Algunas personas que enfrentan pagos de una hipoteca que no pueden pagar consideran la bancarrota como una alternativa. La verdad es que la bancarrota no impide que una propiedad sea embargada, solo demora el proceso brevemente.

    Si vender la propiedad a través de una venta de hipoteca bancaria(o una venta corta) lo dejaría financieramente solvente, probablemente sea una alternativa mucho mejor a la bancarrota.

    Pregunta: ¿Qué pasa con la deducción de intereses y la declaración de Intereses 1098 que obtengo todos los años?

    Respuesta: Su prestamista continuará emitiendo un estado de interés 1098 con su nombre cada año.

    Sin embargo, como ya no es el propietario de la propiedad ni el que paga la hipoteca, ya no tiene derecho a tomar la deducción de intereses.

    El nuevo comprador tiene derecho a tomar la deducción de intereses. Por lo tanto, ignorarán su declaración 1098 y su Contador público certificado generará una nueva para ellos. Si una compañía de servicios de préstamos realiza el préstamo (lo recomendamos y podemos hacer los arreglos para ello), se generará un 1098 con el nombre correcto y se enviará al comprador.

    Pregunta: ¿Puedo comprar o alquilar otra propiedad después de vender usando una hipoteca combinada?

    Respuesta: No hay una regla que diga que no puede tener más de una hipoteca y, por ejemplo, la mayoría de los propietarios tienen muchas hipotecas.

    Si su objetivo es alquilar una casa nueva, tener a alguien responsable del pago de la hipoteca de su última propiedad probablemente ayudará a su situación crediticia (frente a las alternativas de una venta corta o una ejecución hipotecaria) y mejorará su capacidad de alquilar una nueva propiedad.

    Si su objetivo es comprar otra propiedad, es posible que tenga que explicarle a su nuevo prestamista (cuando se le pregunte acerca del préstamo anterior que todavía está en su informe de crédito) que vendió la propiedad a través de una hipoteca combinada. En algunos casos, el asegurador le pedirá al nuevo comprador (o compañía de servicios de préstamos) que envíe una breve carta que verifique que la propiedad se vendió a través de una hipoteca combinada y una nueva parte es responsable de los pagos en el futuro. Nota: en algunos casos, aunque alguien haga los pagos del préstamo y el monto del pago cubra el gasto del pago del préstamo, el hecho de tener préstamo afectará su deuda al índice de ingresos. Esto puede empujar a algunos compradores por debajo de los umbrales de préstamos actuales. Cada persona es tratada de manera diferente y ciertamente no se garantiza obtener otro préstamo en una nueva propiedad. Por lo tanto, deberá consultar con un banquero hipotecario para saber cómo se tratará su situación individual.

    Otra opción para los vendedores que utilizan una hipoteca integral que deseen comprar otra propiedad es solicitarnos a nosotros, ComproTuCasa.Cash, que encontremos una propiedad disponible a través del Programa de asignación de pagos hipotecarios o una de las otras formas de financiamiento del propietario.

    Pregunta: ¿Qué tipo de comprador comprará la propiedad?

    Respuesta: Posiblemente una persona con un crédito menos que perfecto, pero con un ingreso suficiente para hacer los pagos mensuales, y suficiente efectivo por adelantado necesario para pagar la mayoría de las tarifas, y los costos de cierre asociados con la hipoteca combinada.

    Posiblemente un trabajador por cuenta propia que no puede obtener un préstamo convencional en el entorno crediticio actual. En algunos casos, un comprador con un excelente crédito e ingresos que simplemente no puede obtener un préstamo debido a los estándares actuales de suscripción, o simplemente no desea reducir el pago inicial muy alto que se requiere en el entorno crediticio actual.