Venta al Descubierto (Short Sale)
La mejor manera de vender una propiedad que está entre 20% y 30% por debajo de su valor, sin tener que pagar el déficit, es negociar una Venta al Descubierto. Esta es también una de las formas más comunes para vender una propiedad en la que el propietario ya tiene muchos meses de retraso en los pagos, tiene poco o nada de capital de vivienda, y desea evitar una ejecución hipotecaria.
Una Venta al Descubierto involucra a un inversionista o comprador y un agente de bienes raíces, trabajando con el dueño de la propiedad para negociar con el prestamista del propietario. El objetivo de las negociaciones es posponer (y evitar) una subasta, producto de la ejecución hipotecaria, y negociar un descuento en el pago del préstamo (o préstamos). Con este método, la propiedad se puede comprar a un precio reducido (menor al de la deuda) y se puede evitar una ejecución hipotecaria.
Ejemplo de Venta al Descubierto
Veamos un escenario común de venta…
– Valor actual de la propiedad: $185.000
– Pago de los préstamos existentes: $210.000
– Esta propiedad tendría que venderse por aproximadamente 231.000$ para cubrir todos los préstamos, impuestos, costos de cierre, comisiones, etc. Lamentablemente, la propiedad sólo vale 185.000$ en el mercado actual, por lo que el dueño de la propiedad tendría que conseguir 46.000$ para cubrir la diferencia.
Ahora, observemos un escenario de Venta al descubierto…
– Valor actual de la propiedad: $185.000
– Pago negociado de los préstamos existentes: $165.000
– Precio de venta para salir sin ganancias o pérdidas: $181,500
En este escenario, después de haberse negociado el pago de los préstamos, la propiedad puede venderse por 181.500$, sin ninguna ejecución hipotecaria ni costos adicionales al propietario.
Ventajas y Desventajas de la Venta al Descubierto
La ventaja de una Venta al Descubierto es que puede ser la única forma de vender una propiedad donde los préstamos suman más de lo que vale la propiedad, y el propietario no puede compensar la diferencia. Además, iniciar una venta al descubierto puede posponer una ejecución hipotecaria y (si tiene éxito) evitarla completamente.
La desventaja de una Venta al Descubierto es que, como todo, afecta el crédito de un propietario. Una Venta al Descubierto exitosa es simplemente mejor que declararse en bancarrota y mucho, mucho mejor que una ejecución hipotecaria (la “bomba atómica” de los expedientes de crédito). Además, cerca de la mitad de las Ventas al Descubierto son denegadas por los prestamistas, o nunca llegan a un precio que el comprador aceptará, lo que significa que aproximadamente la mitad todavía termina en una ejecución hipotecaria.
Finalmente, una Venta al Descubierto puede resultar en un juicio por deficiencia (en caso de que el prestamista realice una demanda por sus pérdidas, lo cual es raro), un impacto negativo en la autorización de seguridad de una persona (esto es válido para algunos empleados gubernamentales) y un 1099 (declaración de impuestos) por un ingreso desconocido que puede tener ramificaciones tributarias (aunque la Ley de Condonación de la Deuda de 2007 restringe temporalmente a los prestamistas de emitir estos a los vendedores de viviendas por Venta al Descubierto).
Las Ventas al Descubierto son negociaciones complejas que pueden tomar mucho tiempo, trámites y experiencia. Se encuentran entre las transacciones más complejas en el sector inmobiliario. Además, es común que se tome meses la negociación con el prestamista del vendedor.
Dallas Casas por Cash es parte de una red que ha realizado exitosamente más de 1.000 Ventas al Descubierto para vendedores que necesitan este servicio. Si desea hablar sobre una Venta al Descubierto, y todas sus otras opciones para prevenir una ejecución hipotecaria, Dallas Casas por Cash puede ayudarlo. Contáctenos para más información.
Preguntas comunes sobre las Ventas al Descubierto
Pregunta: ¿Puedo hacer una Venta al Descubierto yo mismo?
Respuesta: No. Un prestamista necesitará una oferta de compra antes de siquiera considerar negociar una Venta al Descubierto. La oferta debe ser real e ir acompañada de una carta certificando los fondos (“Comprobante de fondos”) del inversionista y/o comprador. Además, el prestamista querrá una gran cantidad de documentación del propietario. Nuestra red de inversores y agentes inmobiliarios tiene una gran experiencia y pericia en esta área. Si desea nuestra ayuda, ¡Contáctenos!
Pregunta: ¿Puede una Venta al Descubierto perjudicar mi crédito?
Respuesta: Sí. Todo lo que haces en una venta afecta tu crédito en diferentes grados. Para que un prestamista considere la aprobación de una Venta al Descubierto de un préstamo, el préstamo, por lo general, tendrá que ser no rentable. En otras palabras, el propietario debe estar atrasado en los pagos, por lo que ya se está produciendo un daño a su crédito. Una vez que se aprueba la Venta al Descubierto, el prestamista “cancelará” una parte del préstamo, lo que también afecta el crédito del propietario. El beneficio es que la propiedad puede venderse y que se puede prevenir una ejecución hipotecaria y sus ramificaciones legales. La mayoría de los expertos reconocen que una ejecución hipotecaria es lo peor que le puede pasar a su crédito.
Pregunta: ¿Tengo que llevar dinero al cierre de una Venta al Descubierto?
Respuesta: Usualmente, no. El banco pagará todos los costos de cierre, comisión, impuestos y tarifas en nombre del propietario (descontado de los ingresos) para facilitar la transacción. Tenga cuidado con las compañías que cobran tarifas por evitar ejecuciones hipotecarias, modificaciones de préstamos y reparación de crédito: muchos de estos servicios no son de buena reputación, y posiblemente sean ilegales.
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