Cesión de Crédito Hipotecario (Mortgage Payment Assignment)

Ventajas y Desventajas de la Venta por Cesión de Crédito Hipotecario

La ventaja de vender una propiedad a través de una venta por Cesión de Crédito Hipotecario es que normalmente se venderá mucho MÁS RÁPIDO, e incluso a un precio de venta superior porque viene con financiamiento, incluso si la propiedad vale menos que la cantidad total de la deuda.

La desventaja de vender una propiedad a través de una venta de cesión de crédito hipotecario es que el nombre del vendedor permanece en el préstamo. Es algo muy parecido a tener un vendedor que firme un préstamo en nombre de un comprador. Obviamente, esto no es lo ideal ya que nadie quiere permanecer en el préstamo, sin embargo, puede ser una mejor alternativa que una Venta al Descubierto, una cotización tradicional (donde el vendedor tendrá que aportar dinero para el cierre de la venta), una ejecución hipotecaria, etc. Para muchos vendedores que viven en áreas donde cientos o miles de propiedades están disponibles en el mercado, lo más valioso que pueden ofrecer en el mercado es el préstamo en sí, y la Cesión de Crédito Hipotecario les permite a estos vendedores vender, y hacerlo RÁPIDO.

Obviamente, la mayoría de las personas preferiría vender RÁPIDO y al MEJOR PRECIO, sin dejar el préstamo activo de su propiedad. Desafortunadamente, esta no es una opción para este tipo de ventas.

Preguntas comunes sobre una venta de Cesión de Pago Hipotecario

Pregunta: ¿Puedo permanecer en la propiedad?

Respuesta: Sí, es tu propiedad hasta que la venta se finalice. Se espera que permanezca en la propiedad hasta que un comprador aparezca y la venta se lleve a cabo, aunque no está obligado a hacerlo. Cuando complete la venta, debe mudarse del lugar.

Pregunta: ¿Debo continuar realizando los pagos hasta que se venda la propiedad?

Respuesta: Preferiríamos asignar pagos de hipoteca que están al día. Si está rezagado, la Cesión de Crédito Hipotecario aún es posible; sin embargo, cuanto más detrás, el comprador tendría que dar más dinero para completar el cierre hasta lograr que el préstamo esté al día, y así es menos probable que un comprador esté dispuesto a comprar la propiedad.

Además, a medida que el préstamo entra en el cese de pagos, se hace posible una ejecución hipotecaria.

Generalmente, si no puede mantener un préstamo, PODEMOS AYUDARLO haciendo una Venta al Descubierto de su propiedad. Frecuentemente, podemos comenzar un programa de Cesión de Crédito Hipotecario y una Venta al Descubierto juntos (un PLAN COMBO), y si no se puede encontrar un comprador a tiempo para el programa de Cesión de Crédito Hipotecario, podemos recurrir a la Venta al Descubierto para prevenir una ejecución hipotecaria. Para más información, ¡Contáctenos!

Pregunta: ¿Hay otras alternativas para hacer una Cesión de Crédito Hipotecario?

Respuesta: En general, si una propiedad tiene poco o ningún capital de vivienda, la única forma de vender la propiedad es realizar una Venta al Descubierto o una Cesión de Crédito Hipotecario. De lo contrario, tendría que traer dinero (puede ser muy costoso) a la mesa de cierre para cubrir los costos de cierre, las comisiones y la escasez de pagos.

Si no desea vender su propiedad, puede considerar negociar un recurso de indulgencia o modificación de préstamo, con su prestamista. Estos acuerdos generalmente permiten que un propietario acepte un cronograma para “reponer” los pagos no realizados que resultaron de una interrupción temporal en los ingresos y/o reducir los pagos futuros. Si su situación es más permanente que temporal, es probable que no aprueben el recurso de indulgencia, en cuyo caso una Venta al Descubierto o Cesión de Crédito Hipotecario son las mejores opciones. Además, la mayoría de las modificaciones de préstamos no son aprobadas por los prestamistas, y muchos propietarios que exploran esta opción finalmente terminan en una ejecución hipotecaria.

Pregunta: ¿Por cuánto tiempo debe permanecer mi nombre en el préstamo?

Respuesta: Hasta que el comprador finalmente revenda la casa, refinancie el préstamo, o pague el préstamo en su totalidad. Si desea establecer un límite de tiempo para el préstamo que está asignando, usted PUEDE poner un plazo global en el préstamo, haciendo que el mismo expire después de 3, 4 ó 5 años (o la cantidad de tiempo que desee), en cuyo punto el comprador estará sujeto a un refinanciamiento.

Pregunta: ¿Cómo afecta este programa mi crédito?

Answer: Depende de varios factores. Si está retrasado en hacer sus pagos y/o tiene un historial irregular de pagos, en el momento en que un comprador adquiere la propiedad a través del programa de Cesión de Crédito Hipotecario, sus pagos se actualizarán y esto, por lo general, mejorará su crédito.

Para muchos vendedores, debido a que los pagos se seguirán haciendo mensualmente y de manera oportuna, su crédito continuará mejorando o se mantendrá sin cambios. Obviamente, si los pagos se retrasan o se pierden, su crédito se verá afectado.

En la mayoría de los casos, aunque los préstamos permanecen a su nombre, son tratados por las agencias de crédito como cuentas de efectivo neutral (una deuda con un crédito de compensación). Sin embargo, cada caso se evalúa individualmente, así que consulte con alguien de confianza.

Pregunta: ¿Cómo me aseguro que se están haciendo los pagos?

Answer: La mejor manera de hacer seguimiento a los pagos es hacer que una empresa de servicios de préstamos recoja el pago del comprador y realice el pago al prestamista subyacente, mientras envía a El Comprador al igual que a usted, El Vendedor, una declaración mensual. Nosotros podemos organizar esto automáticamente como parte del cierre del Programa de Cesión de Crédito Hipotecario. Usualmente, el estado del préstamo puede verificarse a través del sistema en línea de su prestamista.

Pregunta: ¿Ganaré algo de dinero?

Answer: En la mayoría de los casos, si la propiedad tiene poco o nada de capital de vivienda, o patrimonio negativo, el propietario no gana nada de dinero.

En los casos en que la propiedad tiene un capital de vivienda significativo, el propietario puede recibir dinero a través de una estrategia alternativa, como la venta de hipoteca envolvente o la venta por financiación del propietario.

Pregunta: ¿Tendré que pagar algo?

Answer: Dependiendo de la propiedad, situación y recursos del comprador, se puede o no solicitar al propietario que pague algunos costos de cierre. Generalmente, el propietario pagará solo su parte de los costos de cierre.

Uno de los grandes beneficios de este programa es que la mayoría de los costos de cierre, tarifas de asignación y comisiones (si corresponde) son pagados por el comprador.

Además, la propiedad se vende generalmente como se encuentra, y las reparaciones son responsabilidad del comprador.

Pregunta: ¿Cuánto tiempo puede durar este proceso?

Respuesta: FAST! ¡ES RÁPIDO! No hay garantía, pero usualmente el proceso va de 2 a 10 semanas, ¡pero podría durar menos de una semana! La mayor parte de este tiempo se emplea en mostrar la propiedad a una lista de compradores que están buscando propiedades como la suya, y que se ofrecen a la venta con financiamiento.

Así como con cualquier venta, la fecha de cierre puede ser negociada con el comprador.

¿Cuáles son las probabilidades de tener éxito?

¡Altas! Por supuesto, hay muchos factores que influyen en las probabilidades de tener éxito, el principal es: ¿querría alguien comprar esta propiedad con este pago?

Siempre ha sido cierto que ofrecer una propiedad con financiamiento, como lo hace el Programa de Cesión de Crédito Hipotecario, permite que un propietario venda una propiedad MÁS RÁPIDO y con un saldo de préstamo más alto que cualquier otra forma de vender una propiedad.

¿Qué sucede si el comprador deja de hacer los pagos?

Si los pagos cesan, usted tiene derecho a realizar una ejecución hipotecaria en la propiedad y recuperarla. Sin embargo, en la mayoría de los casos es preferible contactar al comprador (o dejar que la compañía que realiza el préstamo lo haga) y tratar de resolver la situación, indicándole al comprador que devuelva la propiedad utilizando una escritura en su lugar, de forma que no sea necesaria una ejecución hipotecaria (ni arruinar su crédito).

En todo caso, de existir problemas con el comprador, llame a  Dallas Casas por Cash y estaremos encantados de ayudarle a resolver cualquier inconveniente y/o recuperar la propiedad, para que podamos comprarla y venderla nuevamente y con rapidez.

Pregunta: Que hay si el comprador arruina la propiedad?

Respuesta: La ventaja de vender una propiedad por medio de cesion de credito es que el comprador esta realmente comprando la propiedad y no rentandola. En la mayoria de los casos el dueno de una propiedad la mantiene con orgullo, y le interesa la casa mas que alguien que la renta.

Adicionalmente, un comprador esta poniendo parte de su capital al cerrar la compra de la propiedad. Asi que a diferencia del que renta que solo pone un un deposito pequeño, el que compra ya tiene un patrimonio invertido con su enganche. Estos compradores incluso haran mas mejoras a la propiedad una ves que la compran “As is”.

Finally, if you threaten to foreclose on a buyer, you can also often negotiate the terms under which the buyer will return the property to you, in exchange for you treating them more fairly in a foreclosure proceedings. For example, you can offer to allow them to stay in the property for an extra so many days in exchange for them cleaning and make-readying the property for a new buyer and deeding the property back to you so that you don’t have to foreclose.

Regardless of the condition of the property, it can always be offered to a new buyer as-is.

Question: What if I have multiple loans or liens against my property?

Answer: No problem. All loans/liens against a property can all be consolidated and assigned to the buyer going forward. If a loan servicing company is used (Dallas VIP Realty can arrange this), all of the underlying loans can be automatically combined into a single new loan and escrow account on behalf of the buyer.

Question: If I can’t afford this property, should I declare bankruptcy?

Answer: Some people facing payments on a mortgage they cannot afford consider bankruptcy as an alternative. The truth is that bankruptcy does not prevent a property from still being foreclosed on – it just delays the process briefly.

If selling the property through the Mortgage Payment Assignment Program (or a short sale) would leave you financially solvent, it is probably a far better alternative to bankruptcy.

Question: What happens if I do declare bankruptcy?

Answer: A property cannot be sold or foreclosed on (auctioned) while in bankruptcy (Ch 7 & 13).

When a property owner declares bankruptcy, the lender will file a motion with the bankruptcy court to have the property removed from the bankruptcy so they can foreclose.

Bankruptcy is a common strategy to avoid foreclosure, but the reality is: bankruptcy only DELAYS the foreclosure temporarily, and does not prevent it.

Fees and missed payments pile up during bankruptcy making foreclosure more likely and less preventable, which can usually leave property owners with a bankruptcy AND a foreclosure on their credit.

If a property owner’s financial problems can be mostly resolved by selling the property, a Mortgage Payment Assignment Sale or short sale is often a much better option than a bankruptcy.

If bankruptcy is inevitable, timing the Mortgage Payment Assignment sale or short sale with the bankruptcy is critical. It’s often better to do the sale first, or if that is not possible, to coordinate the sale during bankruptcy so that it can be started as soon as the property is removed from the bankruptcy.

Dallas VIP Realty has experience working with bankruptcy attorneys while negotiating property owner’s short sales or coordinating a mortgage payment assignment sales. If you are considering a bankruptcy, we will need your bankruptcy attorney’s contact information.

Question: What about the interest deduction and the 1098 Interest statement I get every year?

Answer: Your lender will continue to issue a 1098 interest statement with your name on it each year.

However, because you are no longer the owner of the property, and the one paying the mortgage, you are no longer entitled to take the interest deduction.

The new buyer is entitled to take the interest deduction. Therefore, they will disregard your 1098 statement and have their CPA generate a new one for them. If a loan servicing company services the loan (we recommend this and can arrange for this), then a 1098 with the proper name on it will be generated and sent to the new buyer.

Question: Can I buy or rent another property after selling using the Mortgage Assignment Program?

Answer: There is no rule that says you can’t have more than one mortgage, and, for example, most landlords have many mortgages.

If your goal is to rent, having someone responsible for the payment of the mortgage payment on your last property will likely help your credit situation (versus the alternatives of a short sale or foreclosure) and improve your ability to rent a home.

If your goal is to buy another property, you may have to explain to your new lender (when asked about the old loan still on your credit report) that you sold the property through a Mortgage Payment Assignment Program. In some cases, the underwriter will ask the new buyer (or loan servicing company) to send a brief letter verifying that the property was sold through a Mortgage Payment Assignment Program and a new party is responsible for the payments going forward.

Note: in some cases, although someone is making the payments on the loan, and the amount of the payment covers the expense of the payment, having the loan will affect your debt to income ratios. This can push some buyers below the current lending thresholds. Each individual is treated differently and getting another loan on a new property is certainly not guaranteed. So you’ll need to check with a mortgage banker to find out how your individual situation will be treated.

Another option, if you would like to buy another property is to ask us, Dallas VIP Realty, to find you a property that is also available through the Mortgage Payment Assignment Program.

Question: What kind of buyer will buy the property?

Answer: Possibly a person with less than perfect credit, but with an income sufficient to make the monthly payments, and enough up front cash necessary to pay most of the fees and closing costs associated with the Mortgage Payment Assignment Program. Possibly a self-employed person that can’t get a conventional loan in the current lending environment. In some cases a buyer with excellent credit and income that simply can’t get a loan because of current underwriting standards, or simply does not want to put down the very high down payment required in the current lending environment.

Question: Do my neighbors have to know I’m selling my property?

Answer: Not necessarily. When a property is sold through the Mortgage Payment Assignment Program it is usually marketed to an existing list of pre-qualified buyers. If it’s OK with you, it is preferable to also put a For Sale sign in the yard.